STREFA KLIENTA
Ustawa deweloperska, czyli Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ze wszystkimi późniejszymi zmianami, reguluje działalność prowadzoną przez dewelopera i określa jego pozycję w stosunku do klienta.
Jej głównym zadaniem jest ochrona środków klienta, poprzez ulokowanie ich na rachunku powierniczym w banku. O wypłatach środków na budowę konkretnej nieruchomości decyduje bank na podstawie postępów prac, zgodnie z założonym harmonogramem.
Ważne jest, iż w przypadku upadłości dewelopera, to nabywcy decydują o kontynuacji inwestycji. Nabywcy nie tracą pieniędzy które pozostały na rachunku powierniczym, a deweloper nie ma do nich dostępu.
Dodatkowo zgodnie z ustawą deweloper powinien przekazać nabywcy obszerną informację o inwestycji, jej otoczeniu, stanie prawym gruntu, sytuacji finansowej firmy, oraz dotychczasowych dokonaniach w formie prospektu informacyjnego. Umowa z deweloperem zawierana jest przed notariuszem.
Podstawowe informacje o firmie deweloperskiej znajdziemy w Krajowym Rejestrze Sądowym. Można tam sprawdzić kiedy firma powstała, oraz czy ma doświadczenie w prowadzeniu inwestycji budowlanych. W rejestrze wykazane są też wszystkie ewentualne postępowania upadłościowe, bądź likwidacyjne prowadzone przeciwko deweloperowi. Znajdziemy tam też informacje o tym kto jest upoważniony do reprezentowania dewelopera i w jaki sposób. Odpowiednikiem rejestru sądowego dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą jest ewidencja działalności gospodarczej.
Równie ważna jest kondycja finansowa dewelopera. Przyszły nabywca powinien mieć możliwość wglądu do sprawozdania finansowego czy bilansu dewelopera. Można też zażądać okazania zaświadczeń z urzędu skarbowego, ZUS i właściwej gminy, o nie zaleganiu ze składkami na ubezpieczenie społeczne i podatkami.
Oprócz danych formalnych można również sprawdzić poprzednie inwestycje dewelopera, w tym jakość wykonania poszczególnych elementów. Dodatkowo można zadać pytanie użytkownikom ukończonych już inwestycji o terminowość prowadzenia robót i kontakt z deweloperem.
Przed podpisaniem umowy z deweloperem należy zweryfikować jej treść, oraz wskazać możliwe zagrożenia dla nabywcy. W przypadku uwag dobrze jest przygotować alternatywne wersje zapisów umowy. Ważnym etapem jest weryfikacja danych znajdujących się w prospekcie informacyjnym, oraz sprawdzenie wiarygodności dewelopera i jego sytuacji rynkowej.
Integralną częścią umowy powinny być rzuty mieszkania, specyfikacja materiałów budowlanych i standardu wykończenia lokalu. W umowie powinien się też znaleźć termin ukończenia inwestycji, data przeniesienia na kupującego praw własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, oraz harmonogram płatności w ratach. Należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące zadatku i kar umownych np. za nieterminowe wpłaty oraz możliwość odstąpienia od umowy. Ważne jest równomierne rozłożenie uprawnień stron.
Przy sprawdzaniu projektu i umowy należy zweryfikować dane podmiotu sprzedającego nieruchomość, czy jest zgodność danych na umowie z danymi w publicznych rejestrach.
Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być pod rygorem nieważności sporządzona w formie aktu notarialnego.
LOKALIZACJA INWESTYCJI
Należy sobie zadać pytanie, gdzie chcemy mieszkać? W centrum miasta, czy na jego obrzeżach? Jak będzie wyglądała komunikacja, dostęp do usług, miejsca pracy? Czy ważna jest dla nas bliskość terenów zielonych, rekreacyjnych?
UKŁAD MIESZKANIA
Jak wygląda układ pomieszczeń, czy pokoje są ustawne i jak są usytuowane względem kierunków świata? Czy są dobrze nasłonecznione? Ma której kondygnacji znajduje się mieszkanie? Czy ma dostęp do balkonu lub tarasu? Czy istnieje możliwość indywidualnej aranżacji mieszkania?
STAN PRAWNY
Należy sprawdzić stan prawny nieruchomości, czy hipoteki nie są obciążone. Jaki jest typ własności: pełna czy użytkowanie wieczyste, czy są z tym związane jakieś koszty? Czy dla inwestycji prowadzony jest rachunek powierniczy, jaki i w jakim banku?
CENA MIESZKANIA
Zależna jest od wielu czynników, m.in. lokalizacji, jakości materiałów, sytuacji na rynku. Zdarza się że tańsze mieszkania obciążone są dodatkowymi kosztami. Każdą cenę można negocjować.
KREDYT
Zazwyczaj deweloper pomaga w załatwieniu formalności kredytowych. Umowa rezerwacyjna z deweloperem pozwala na rezygnację z kupna mieszkania bez dodatkowych kosztów, w przypadku odmowy udzielenia kredytu. Umowa rezerwacyjna powinna być dostępna do wglądu u dewelopera.
UMOWA NOTARIALNA DEWELOPERSKA
Klient ma prawo wskazać swoją kancelarię, gdzie zostanie sporządzona i podpisana umowa deweloperska. Zazwyczaj to deweloper zapewnia pomoc w załatwieniu wszystkich formalności przed oraz po zakupie mieszkania, także w kontaktach z kancelarią notarialną.
STAN DEWELOPERSKI
Stan mieszkania przy odbiorze, a także zagospodarowanie terenu i wykończenie budynku powinny być zgodne ze stanem opisanym w prospekcie informacyjnym załączonym do umowy.
ZMIANY PROJEKTU
Na początkowym etapie budowy istnieje możliwość wprowadzenia zmian w projekcie. Dotyczy to zarówno przesunięcia lub wyburzenia ścian działowych, jak i zmian rozmieszczenia instalacji i urządzeń. Wszystkie zmiany muszą być zgodne z WT.
ODBIÓR MIESZKANIA
Ważne aby sprawdzić zgodność odbieranego mieszkania z umową i jej wszystkimi załącznikami. Do usunięcia ewentualnych usterek zobowiązany jest deweloper. Nabywca otrzymuje gwarancję na cały lokal i budynek.
PRZEKAZANIE KLUCZY
Pracownik firmy przekazuje klucze na terenie nabytego mieszkania. Należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Kolejnym etapem jest sporządzenie umowy z administratorem lokalu. W dniu odbioru deweloper powinien posiadać decyzję pozwolenia na użytkowanie wydane przez Nadzór Budowlany dla budynku w którym znajduje się lokal.